전입신고 = 대항력 발생
“대항력” 이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다 (링크 : 「주택임대차보호법」 제3조제1항).
전입신고는 단순히 주소 옮기는게 아닙니다. 쉽게 말해, 계약한 집을 임차(전세/월세) 했다는 사실이 법률상으로 힘을 갖게 되는 과정입니다. 이를 대항력 이라 부릅니다.
전/월세를 놓은 집주인이 문제가 생겨서 제 3자가 집에 대해 권한을 따질 때, 전 주인과의 계약 내용을 토대로 대항력을 발휘 할 수 있다는거죠.
전입신고는 이사할때, 까먹고 안하는 일은 없습니다. 그런데 중요하게 기억하셔야 할게 있습니다. 바로, 익일 0시에 효력이 발생하는 점입니다. 이런 특수함 때문에 '전세사기', '보증금사기' 가 발생합니다.
예를 들어서, 부동산에서 계약을 맺고 임차인은 전입신고를 하고 이사를 합니다. 하지만 전입신고는 익일 0시 반영이기 때문에 신고 한다고 해서 바로 효력이 생기지 않습니다. 그 사이에 집주인이 근저당을 잡아 대출을 받게 되면 보증금은 후순위로 밀려 위험에 처하게 됩니다.
그래서 근저당이 없는 집과의 계약에서도 항상 조심해야 하며, 전입신고를 미루는 일은 절대로 없어야 합니다. 이를 예방하기 위해 대출이 불가한 주말에 이사 하시거나, 집주인과 상의 하셔서 이사 전에 전입신고를 하는 방법이 있겠습니다.
다른 예로, 임차인이 전입신고와 점유를 모두 하고 있는 상태에서 집주인이 잠깐 전출했다가 다시 전입하면 안되겠냐고 하는 경우도 있습니다. 좋은게 좋은거라고 이거 해주는 분들있는데, 큰일납니다.
일단 전출신고가 되면 대항요건이 깨지면서 대항력이 사라집니다. 그 잠깐 며칠동안 아마 임대인은 은행으로부터 대출을 받았을 거고 다시 전입해오면 나는 후순위 임차인이 되어 있을 가능성이 아주 큽니다.
주변에서 봐온 바로는 임대인이 몇십만원이 수수료를 주면서 전출후 전입 해달라고 말하는 경우 100% 사기입니다.
전입신고로 대항력을 갖췄다면 할일이 다 끝난걸까요? 아닙니다. 확정일자를 취득해서 보증금에 대한 권리를 더욱 견고히 해둘 필요가 있습니다.
확정일자 = 우선변제권 취득
“우선변제권”이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다(링크 : 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).
우선변제권은 임차인이 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다(링크 : 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).
쉽게 말해 남들보다 먼저 돈을 받을 권리라 볼 수 있습니다. 만약에 집주인이 대출을 갚지 못해 집이 경매에 넘어 간다면 어떻게 될까요?
경매가 진행되어 누군가에게 낙찰이 되면 낙찰금액이 생기겠죠. 그뒤에 집주인한테 대출을 해준 사람이나 은행, 돌려받을 보증금이 있는 임차인들중에 낙찰된 금액을 누가 얼마나 가져갈지에 대한 문제가 남습니다.
이때 그 순서를 확정일자 로 정하게 되어 있으며, 확정일자 신청 시 받은 우선변제권이 보증금을 돌려받을 임차인의 권리를 선순위로 만들어 주며 보증금을 지키는데 유리하게 만들어 줍니다.
물론 나보다 일찍 확정일자를 받아둔 채권자가 있다면 후순위로 밀릴겁니다. 하지만, 확정일자가 없어 계속 후순위로 밀리다 보면 보증금을 한푼도 못건지는 상황이 오기 때문에 무조건 신청 해두어야 하는겁니다.
전세사기 그런것만 찾지 마시고, 이사하시면 무조건 '전입신고' '확정일자' 받아 두셔서 보증금부터 안전하게 보호 하세요. 전입신고와 확정일자 취득은 전/월세 로 사시는 분들이 보증금을 지킬 수 있는 최초의 수단이자 최후의 수단입니다.
전입신고 확정일자 신고 방법
전입신고, 확정일자 모두 근처 주민센터에서 처리가 가능합니다. 확정일자 취득 시에 부동산계약서가 필요하니 전입신고 하러 가실때 챙겨 가셔서 둘다 처리하시기 바랍니다.
전입신고와 확정일자가 왜 중요한지 두번 세번 얘기해도 모자랍니다. 일이백만원 아니 수억원까지도 신고한 날짜 하루 차이로도 날아갈 수 있기 때문입니다. 하루 늦으면 얼마.. 또 일주일 늦으면 얼마.. 한달 늦으면 얼마 이렇게 과태료 느낌이 아닙니다. 그냥 하루 차이로 전세보증금 1억을 모두 날릴 수 있어요.
그러니 제발 이사했으면 주민센터로 바로 뛰어가세요. 이사짐 다 안올라갔어도 바로 가세요. 현장은 현장대로 다른 사람에게 맏겨놓고 세대주는 제발 주민센터로 바로 가시기 바랍니다. 나중에 인터넷으로 해야지?
생각은 좋습니다. 근데, 새 집 가면 인터넷도 안되요. 회사가서 해야지? 공인인증서 없어서 또 못합니다. 그냥 며칠을 그렇게 보내다가 신고할려고 봤더니 이미 근저당 잡혀 있는 일도 부지기수 입니다.
전입신고 확정일자 인터넷 신고 방법
온라인으로 처리시에는 서로 다른곳에서 신청 하셔야 합니다. 아래 링크를 이용해 주세요.
전입신고 : https://www.gov.kr/portal/main (정부24)
정부서비스 | 정부24
정부의 서비스, 민원, 정책·정보를 통합·제공하는 대한민국 정부 대표포털
www.gov.kr
확정일자 : http://www.iros.go.kr/ (인터넷등기소)
대법원 인터넷등기소
www.iros.go.kr
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